¿Cómo calcular la rentabilidad de un local comercial?

Mucho se habla sobre la rentabilidad de un local comercial, sin embargo, para muchos, incluso para expertos, puede que este concepto no sea claro.  Las cuentas se basan en el precio de compra sobre el precio en la reventa, pero realmente la medición abarca más conceptos. 

La medición sobre la rentabilidad parece sencilla, pero necesita de conocimientos para que la fórmula se aplique con datos correctos.

Para que hagas tus cálculos al realizar la inversión te vamos a contar qué es y cómo se calcula la rentabilidad de un local comercial. 

Antes, te dejamos unos consejos sobre cómo obtener rentabilidades de 2 dígitos porcentuales con la inversión inmobiliaria: 

¿Qué es la rentabilidad de un local comercial?

La rentabilidad de un local comercial es la capacidad que tiene el inmueble de generar ganancia sobre la inversión realizada en la compra. Esto hace que la rentabilidad sea un indicador imprescindible a la hora de invertir. 

El cálculo de la rentabilidad de un local varía según si este es para alquilar o para uso comercial propio.

Esta rentabilidad puede ser neta o bruta, según si se deduce o no de los ingresos, los gastos y costos asociados a la administración del inmueble. También, depende de si el local se va a tener para uso propio o para el alquiler. 

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un local cuando estás arrendando?

Como te comentamos, la rentabilidad de un local comercial se puede medir de diferentes maneras, según si es neta o bruta, o si los ingresos percibidos por el inmueble son como resultado de la actividad comercial por uso propio o por alquiler. 

Empecemos por aclarar los primeros dos tipos de rentabilidad: bruta y neta.

• Rentabilidad bruta: es la que se mide teniendo en cuenta el valor de compra del local, sobre los ingresos brutos por este (por alquiler o reventa). En este no se deducen gastos como los de mantenimiento o de obligaciones fiscales. 

En esta se tiene en cuenta el valor de compra del local y la previsión de ingresos que tendrás por este en un período de tiempo (anual por ejemplo). La fórmula quedaría de la siguiente manera: 

Rentabilidad bruta = (Ingresos brutos anuales/ coste del inmueble) x 100

• Rentabilidad neta: es la que tiene en cuenta los ingresos netos. Es decir, en la que se deducen de los ingresos brutos los gastos y costos fijos como: 

• Impuestos.
• Gastos de inversión: Licencia de actividad, gastos notariales y de honorarios en el momento de la compra y reformas. 
• Gastos fijos: honorarios de administración, seguros y gastos de comunidad del inmueble.

En este caso, la fórmula sería de la siguiente manera: 

Rentabilidad neta: ((Ingresos brutos anuales – Gastos fijos)/ total Inversión inmobiliaria) x 100

Ahora, para calcular la rentabilidad de un local comercial también se debe tener en cuenta si los ingresos calculados o reales provienen del alquiler o de la actividad comercial de tu propio negocio. 

• Rentabilidad sobre el alquiler. Los ingresos para el cálculo de rentabilidad provienen del alquiler del local. En este caso, habría que realizar una proyección sobre datos históricos de la renta estimada en un año o el espacio de tiempo en el que quieras medir el indicador. 
• Rentabilidad sobre los ingresos percibidos por la actividad comercial. Este cálculo es mucho más profesional y debe incluir datos como el CAC (Coste de Adquisición por cliente), las utilidades netas sobre las ventas reales y proyectadas, entre otros. 

Por otro lado, si para la compra del local se requiere de una financiación, también se debería tener en cuenta la amortización del crédito, para identificar el valor real que terminarás pagando por el inmueble. 

Razones para invertir en locales comerciales para alquilar

Dentro de las razones para invertir en locales comerciales para alquilar, es la rentabilidad, puesto que con esta estrategia puedes obtener renta en el corto plazo con el  ingreso mensual del alquiler y a mediano y largo plazo con la plusvalía obtenida a partir de la reventa.

Adicionalmente existen estas otras ventajas: 

• Crédito hipotecario. Para quienes obtienen financiamiento externo para la compra del local, la renta les permite pagar el crédito, por lo que prácticamente el inmueble se paga solo. Ahora, si el crédito se pacta en tasa fija, puedes obtener más de lo que necesitas pagar por la cuota del crédito, pues las rentas de alquiler se ajustan con la inflación (la cual tiene tendencia al alza anual). 
• Gastos de mantenimiento. Los gastos de mantenimiento corren por cuenta del arrendatario. 
• Reformas. Las reformas corren por cuenta del inquilino y estas suman valor al inmueble para una futura reventa. 
• Aumentas tu patrimonio. Tener un activo real eleva tu patrimonio y denota una garantía de solvencia que te ayuda especialmente en caso de necesitar créditos. 
• Opciones de salida y de administración. Un local comercial te da múltiples opciones de uso, lo cual eleva su atractivo entre diferentes tipos de clientes potenciales. Adicionalmente, puede presentar menor tiempo de vacancia por los contratos más largos y con mejores perfiles de inquilinos.

Por supuesto, obtener todas estas ventajas de comprar un local comercial y de su administración correcta, depende de una  gestión  profesional. Aunque las fórmulas son sencillas de aplicar, lo realmente importante es identificar con la mayor exactitud los ingresos, gastos e indicadores actuales y proyectados. 

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Conclusiones

La rentabilidad de un local comercial es uno de los indicadores básicos para hacer la mejor inversión. Esta muestra la ganancia que se puede obtener sobre el valor de compra del inmueble y se puede calcular como neta o bruta. 

También, varía su cálculo según si se compra para alquilar o para el uso propio.  Entre estas dos opciones, la de comprar para alquilar un local resulta más rentable por los ingresos que se logran a corto, mediano y largo plazo. 

Aunque las fórmulas de aplicación para la rentabilidad son sencillas, generalmente se necesita de conocimientos profesionales para encontrar los datos verídicos de los ingresos y gastos, tanto actuales como proyectados. 

En Ciclo encuentras la asesoría profesional y la utilización de herramientas que te acercarán  los locales comerciales más rentables. 

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